Quand on n’y connaît pas grand-chose à l’immobilier, il est parfois compliqué de s’y retrouver au moment de vendre un logement. En effet, il existe une marche à suivre très codifiée pour ce type de transaction. Pour vous aider à appréhender la vente de votre maison ou de votre appartement plus sereinement, voici un récapitulatif des étapes principales de la vente immobilière.
Etape 1 : la mise en vente
Vous êtes décidé à mettre en vente votre maison ou votre appartement ? Pour commencer, vous allez devoir établir ce qu’on appelle un DDT : Dossier de Diagnostic Technique. En effet, pour informer les futurs acquéreurs au mieux, il convient de réaliser plusieurs diagnostics. Cela permet également d’assurer leur sécurité.
Dans ce DDT, on retrouvera notamment :
- Le diagnostic de performance énergétique ;
- Les diagnostics électricité et gaz ;
- Les diagnostics plomb et amiante ;
- L’état des risques naturels et technologiques ;
- Etc.
Autre élément important lorsque vous mettez votre bien sur le marché : l’estimation de votre maison ou de votre appartement. Cela vous permettra de proposer un prix juste, en adéquation avec les prix pratiqués sur le marché.
Etape 2 : l’offre d’achat
Maintenant que votre maison ou votre appartement est sur le marché, vous allez recevoir des visites. Suite à ces visites, des acheteurs potentiels pourront se manifester.
Deux situations peuvent se présenter :
- Le prix de votre logement est trop élevé pour vos potentiels acheteurs, ils décident donc de vous faire une offre d’achat à un prix inférieur. En général, cette offre d’achat a une validité de 1 à 2 semaines. Vous pouvez choisir de refuser cette offre ou de faire une contre-proposition ;
- Le prix de vente convient à vos potentiels acheteurs qui vous signalent (directement ou par le biais d’un agent immobilier) leur souhait d’acheter votre bien. Dans ce cas, vous ne pouvez pas refuser de le leur vendre.
Pour que cette étape se déroule le mieux possible, on comprend l’importance de l’estimation immobilière. En proposant un prix juste, vous serez plus susceptible de vendre rapidement.
Etape 3 : l’avant-contrat
Une fois que vous avez trouvé un acheteur et que vous vous êtes mis d’accord sur le prix de vente, vous allez pouvoir signer un avant-contrat. Il en existe 2 types, avec des spécificités différentes : le compromis de vente et la promesse de vente.
Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur s’engage auprès de l’acquéreur. Ce dernier a donc la garantie que le bien lui est réservé pour une période de 2 à 3 mois, lui permettant notamment de faire une demande de prêt. En contrepartie, il doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation (5 à 10% de la valeur du bien). Si sa demande de prêt est acceptée et que la vente se conclut, le montant de l’indemnisation est déduit du prix de vente. Dans le cas contraire, la vente est annulée et l’acquéreur récupère la somme versée au vendeur.
En revanche, pour le compromis de vente, les deux parties s’engagent l’une envers l’autre. Là encore, l’acquéreur doit verser une indemnisation au vendeur qui sera déduite au moment de la transaction. En-dehors du délai de rétractation de 10 jours, les deux parties sont tenues d’acheter ou de vendre le bien en question. Si l’acheteur ou le vendeur se désiste, son interlocuteur aura la possibilité de le contraindre à la vente ou à l’achat par voie de justice (sauf en cas de clauses suspensives non remplies).
Etape 4 : l’offre de prêt
Après la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), l’acquéreur dispose d’un délai de 30 à 45 jours pour trouver un financement. L’une des solutions les plus utilisées est celle du prêt immobilier.
Il faut savoir qu’une fois qu’un établissement bancaire fait une offre de prêt, l’emprunteur doit attendre 10 jours avant de pouvoir l’accepter. Cela explique la durée entre l’avant-contrat et le contrat de vente lui-même.
L’obtention d’un prêt immobilier figure très souvent parmi les clauses suspensives des compromis et des promesses de vente.
Etape 5 : l’acte définitif de vente
Une fois que l’acheteur a obtenu son prêt et que le vendeur a complété le dossier de vente, les deux parties se réunissent à l’étude du notaire pour la signature de l’acte de vente.
Après lecture de l’acte en lui-même, l’acheteur et le vendeur signent cet acte. Dès la signature, l’acquéreur devient le nouveau propriétaire du bien immobilier. Le vendeur doit d’ailleurs lui remettre les clés du logement.
C’est également à ce moment-là que l’acquéreur s’acquitte du paiement de la maison ou de l’appartement. Rappelons que si une indemnité a été versée lors de la signature de l’avant-contrat, son montant doit être déduit du prix à payer.